Friday, March 4, 2011

股市產業令人驚心動魄,小心泡沫!


雪隆地區產業價格高漲,令人擔心出現產業泡沬,還是小心駛得萬年船。

80年代末90年代初,馬來西亞經濟復甦,政府機構私營化,政府推出多項大型工程,貫穿全國各地的高速大道啟建,商機處處,我的多名朋友及親戚,在那時候賺了大錢,如今是億萬或千萬富豪。

當年,由於我國經濟起飛,股市也隨著進入超級大牛市,加上外國投資經理看好我國股市,大量熱錢投入吉隆坡股票交易所,股價水漲船高,許多投資者賺到盤滿鉢滿。

開始時,涉及股市是有經驗的投資者,進入1990年杪,連買菜阿嫂也進入股票市場了,有人說,不會股票的人都進場,就是股災要來臨的預兆。

話雖是這麼說,但是股市並沒有崩潰,還是繼續高漲,而且接近瘋狂,很多人竟然辭職不做工,全職買賣股票,每天到股票市場仰望股價的起落,那些進入股市的阿嫂也賺了不少買菜錢,索性不煮飯,每天到餐館或酒樓吃飯。

由於連鎖效應,各行各業的生意都很好,尤其是餐館酒樓、夜總會酒廊、傢俬店、電器店、汽車等都受惠,高朋滿座,買車需要預訂至少6個月,如果想早拿到新車,還必須給台底錢。

1990年到1993年,我國股市進入瘋狂期,每個人都賺錢,每天只要到股市買幾粒股票CONTRA(對敲玩法,不必付錢買股票,7天內賣出就行了),就可賺數千或數萬令 吉,尤其是股王REPCO,每股起到140令吉,每1000股(我們以前叫一粒股票)14萬令吉,如果你在10令吉時買下7粒此股,你就可賺到100萬令吉了。

由 於股市大熱,一些股票行開始實施現錢交易,有一次,我的朋友以1萬9000多令吉買了一粒BERJUNTAI股票,兩天內就起到3萬4000令吉,一粒股票就 賺了1萬5000令吉,我的一名女親戚以7令吉買了兩粒REPCO,本金1萬4000令吉,兩粒股票後來值28萬令吉,賺了26萬6000令吉,但是她不要賣,她說會起到兩百多塊。

當時,很多人到餐館吃魚翅,炒飯也加鮑魚,喝酒就喝交叉XO,很少喝啤酒,大家都過著奢侈生活,很多人都無心做工,我的雙溪毛糯朋友想聘請一名女書記,只是聽聽電話,整理整理賬單,每個月1600令吉都沒有人要做。

在大家都陶醉在美夢中時,不少外國投資經理突然撤出我國市場,加上一些負面新聞,股市開始滑落,1995年,很多人都燒到了手,尤其是玩MARGIN的股客,被逼斬倉(FORCE SELLING),還須付利息,蠟燭兩頭燒,苦不堪言,有人甚至因而瘋癲、跳樓自殺、破產。

當年,股王
REPCO被停牌,淨資產每股尚負28令吉虧損,熱門股AOKAM33粒變成一粒,可見投資者損失有多嚴重。

1997年經濟大蕭條,股市大崩潰,綜合指數跌到280多點,藍股馬銀行每股才2令吉多,真是令人驚心動魄,銀行縮緊銀根,酒樓沒生意,汽車無人問津,一輛二手大小眼馬賽地出售5萬令吉,許多人失業,屋子被拍賣。

我也不例外,被燒到了手腳,結束了建築承包公司,賣掉車子屋子還債,跑到吉隆坡重新來過。

十多年以後,股市風光不再,不像以前每粒股票至少兩塊多才買得到,現在數分錢就可買到一粒股票了。

風水輪流轉,轉炒產業

現在,瘋狂的輪到產業市場,尤其是巴生谷地區的雙層排屋、半獨立式洋樓、獨立式洋樓、店屋,被炒到嚇死人,接近離譜,令人「驚心動魄」,盈利可達2倍到3倍。

舉個例,我的朋友在敦依斯邁花園高坡上買的半獨立式洋樓,買價是110萬令吉,入住1年多後,叫價280萬令吉。

另一個朋友,在蒲種買了一間半獨立式洋樓,買價60多萬令吉,他去年以160萬令吉脫手,賺了約100萬令吉。

我的一名拿督朋友,在大使路以350萬令吉買了一間獨立式洋樓,才住了兩年,如今有人出價580萬令吉。

店屋被炒得更離譜,不少投資者往往一口氣買下十間八間,然後才一間一間賣出去,在供不應求的情況下,例如在哥打白沙羅及武吉加里爾商業區,一間120萬令吉至130萬令吉的3層樓店屋,被炒到300多萬令吉,盈利雙陪以上。

據悉,除了本地人炒樓外,外國不少投資者也到我國來炒樓,造成樓盤價錢越來越高,很多人都買不起有地的屋子了。

根據我調查,當年以20多萬令吉買下的DAMANSARA JAYA舊雙屋排屋,如今也起到90多萬令吉,以30多萬令吉買下的較新KAYU ARA雙層排屋,目前也漲到90萬令吉。

由於很多人在產業投資賺到了錢,屋價飛飈,越來越多人涉足產業市場,有人擔心會不會出現如香港及日本的產業泡沫,我國再次出現如股市崩盤的經濟危機?

敦馬:供過於求
隆市產業恐泡沫化


(吉隆坡30日訊)前首相敦馬哈迪今日警告說,目前吉隆坡產業市場已供過于求,若再過度興建產業,將會發生產業市場泡沫化的危機。

他說,吉隆坡地區不斷興建新公寓、辦公樓及購物廣場,而政府也計劃發展“雙溪毛糯城市中心”計劃,還有“吉隆坡金融區”計劃及興建100層“獨立文物”大廈等,擔心吉隆坡產業泡沫有朝一日破裂。

馬哈迪今日在其部落格中,這么指出。

他昨日出席一項研討會時,被詢及是否贊成興建百層摩天樓時,指吉隆坡產業市場目前已過度發展,面對供過于求的問題。

馬哈迪以東京在上世紀90年代面臨產業泡沫破裂的例子作為借鏡。

他說東京在80年代至90年代初,產業發展蓬勃,所有人“一窩蜂”瘋狂購買產業,製造產業泡沫,之后產業市場突然下挫,產業泡沫因此破裂,至今仍無法完全復甦。

他說,香港在金融風暴也面對同樣情況,這是因為過度興建所致。

“美國的房屋次貸風暴,也是由產業市場下挫所致。”

歐洲第五大 西班牙經濟陷衰退
AFP 2009.02.12

西班牙今天公布的官方數據顯示,這個歐洲第五大經濟體已於去年第四季進入15年來首見的衰退局面,主要是因房地產市場崩盤。

國家統計機構INE表示,2008年最後三個月期間,西班牙的國內生產毛額(GDP)比前一季萎縮1%,而與前一年同期相比則減少0.7%;去年第三季的國內生產毛額經修正後也比前一季萎縮0.3%。

根據廣獲接受的定義,經濟衰退是指經濟連續兩季出現負成長。

英國資本經濟公司(Capital Economics)的研究報告說:「西班牙料將面臨歐元區時間最長的衰退期之一。」 該公司預期西班牙經濟今年將出現至少3%的負成長。

房地產行業雖然產業鏈龐大,不過這個行業屬於內需行業,根本無法出口到國外賺取外匯。而每一間房屋所需的資源,有許多部份都需要仰賴進口。綜合起來,一個行業無法出口,只能供應國內需求,許多原物料又需仰賴進口只進不出的結果,就是這個行業越繁榮,對國內財富的消耗越大

房地產價格高漲,看起來像是使每個持有者的財富不斷的增加,但其背後卻是民眾與企業透過銀行,不斷的進行
財富的交換這種財富交換總有停止的一天,當大多數民眾的財富不斷的被移轉之後,這種財富交換遊戲也只能宣告終止

當房地產這種不斷交換財富的遊戲
停止後,房價便開始出現逆轉,一般民眾苦於房貸的限制無法將房屋賣出(當房價低於市價時,銀行不會同意貸款人出售房屋),因薪資的下降與失業,面臨被銀行強制法拍的命運。過去因房地產繁榮,而創造出來的就業機會,也開始大量消失,民間開始出現大量失業人潮。

過去熱絡的房地產交易,創造出太多虛假的房地產需求,沒有適當加以控管的關係,西班牙房地產市場太過龐大,西班牙政府根本無力挽救一厥不振的房地產市場。 房地產市場過度發展的結果,造成整個西班牙經濟體系的失衡與脆弱,失衡的經濟與過度消耗的財富,無法期待能在短期內恢復,能做的只有盡快的讓經濟體轉型, 以期從累積財富中再次復原回來。


房產惡夢

西班牙曾經一年約有80萬間新屋落成,高出德國、法國及義大利總和。

人們開始熱衷靠信貸買屋。藍領工人刷卡買屋,而中產階級的家庭則不惜舉債,為家中孩子買屋。

為了快速獲取暴利,投資客靠著迅速買進及賣出房屋,大賺一筆。在當時只要政府將一塊地列為建設區,地價隨即翻揚 20倍。

在2008年的暑假,西班牙這顆超巨大的房產泡沫也宣告破滅。現在銀行鮮少同意房屋建設的貸款申請,同時借款利率飛快地升高。

而那些曾經四處借錢買房子的人,現在手上房產價值遠低於當時入手價,卻要想辦法繳出超高的分期貸款費用。

當然也有人急著想轉手,只是不會有傻子想選在此時承接。目前西班牙尚有百萬間空屋。

2 comments:

Loo YK said...

Bond Saw兄,
我比较命苦没那么辛运,投资在Bukit Beruntung因为广告说是 Second PJ. 十多年了还是老样子,连老本都拿不回。四千方尺地的别墅买二十九万,现在人家出价二十万。。。唉!

丘仲尼 said...

AH BOND兄弟:

在股市,没有所谓的专家,只有赢家和输家!

赢家就像“偷情圣手”一样,懂得观言察色,进退之道,该进就进,该出就出,伸缩自如,明哲保身。

输家就像政客一样,只会进不会出,只会冲不会退,赢了一令吉就想赚两令吉,结果变成“大闸螃”,深陷股海,动弹不得。

进军产业就要靠眼光和手中基金是否雄厚啦!

今天,甲洞DESA PARK CITY最惊人,4年前约售百多万令吉的半独立式洋房,现在价格已突破3M。

仲尼在4年前有幸以RM88万购买到DESA PARK CITY毗邻的SPK双层排屋角头单位,现在刚入伙不久,居然有多名产业代理找上门,表示有人出价1.6M欲收购。

今天,仲尼看好蕉赖区的产业,虽然旧花园区,如斯嘉镇、大同花园、友力花园。。。等的老双层排层只叫价20至40万,但是许多新发展计划的屋价却水涨船高,再加上5月拆除康乐大道收费站和捷运的兴建,蕉赖是隆市屋价最低廉的地区,也是想“居者有其屋”的最佳选择地点。